Alle in einem Boot

Eigentümergemeinschaft muss notwendige Sanierungen mittragen

Normalerweise gilt innerhalb von Eigentümergemeinschaften das Mehrheitsprinzip. Das heißt, ein einzelnes Mitglied kann nicht gegen den Rest der Eigentümer seinen Willen durchsetzen. Doch es gibt nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch Fälle, in denen sich das Prinzip umkehrt. Dann nämlich, wenn Maßnahmen dringend erforderlich sind und sofort erfolgen müssen.
(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 9/14)

Der Fall: In einem Haus mit drei Eigentumswohnungen war eine im Keller gelegene Immobilie gewissermaßen das "Sorgenkind". Wegen mangelhafter Reparaturen durch einen vorherigen Eigentümer war dieses Objekt unbewohnbar geworden. Es handelte sich im Wesentlichen um Wasserschäden an der Bausubstanz, von denen auch das Gemeinschaftseigentum betroffen war. Der Eigentümer der Kellerwohnung beantragte Sanierungsarbeiten, an denen sich die Gemeinschaft in Gestalt einer Sonderumlage von 54.500 Euro beteiligen sollte. Die anderen Mitglieder lehnten ab – unter anderem mit Hinweis auf die hohe zu zahlende Summe und ihr fortgeschrittenes Alter.

Das Urteil: Der BGH schlug sich auf die Seite des einzelnen Eigentümers. Die Unbewohnbarkeit des Objekts und die schweren Schäden sprächen dafür, dass die Arbeiten nicht aufschiebbar seien. Zwar habe eine Gemeinschaft einen gewissen Gestaltungsspielraum, welchen Arbeiten sie zustimme und welchen nicht. Doch der sei hier klar überschritten. Auch die Leistungsfähigkeit der einzelnen Eigentümer könne deswegen nicht mehr maßgeblich sein. Die Richter gingen sogar noch weiter: Verzögerten Eigentümer unaufschiebbare Arbeiten ohne überzeugende Gründe, so könnten sie sich dadurch im Nachhinein schadenersatzpflichtig machen.